Vir: Fotografija je bila ustvarjena s pomočjo umetne inteligence.
Kupiti ali ne kupiti: kaj nas čaka na trgu nepremičnin v 2026?
Je leto 2026 primerno za nakup novega stanovanja v Ljubljani ali pa vikenda na Obali? Se bodo določene nepremičnine vendarle začele ceniti in kateri deli Slovenije bodo kupcem ponujali največ za njihov denar?
Za komentar in napoved dogajanja v Ljubljani smo povprašali Dušana Lazarja iz nepremičninske agencije Century21 ter Vesno Levstek iz Nepremičnine Plus. Dogajanje na Gorenjskem je razkril nepremičninar Thomas Krelj, ali bodo vikendi na Obali kaj cenejši, je pojasnil Gregor Kuralt Niedermayer iz agencije Keller Williams, Štajersko in Maribor je analiziral Robi Slana z agencije Nep24. Z napovedjo, kaj se bo dogajalo na Dolenjskem in v Beli krajini, pa nam je pomagala nepremičninarka Gordana Piljić.
Ljubljana – Za koliko se bodo stanovanja podražila letos?
»Lanski oktober, november in december so bili zelo močni meseci in menim, da se bo trend nadaljeval tudi v prihodnjem letu,« pogovor o dogajanju na nepremičninskem trgu v 2026 začne nepremičninar Dušan Lazar, ki pričakuje tudi nadaljnjo rast cen nepremičnin. Ta bo po mnenju sogovornika podobna letošnji, morda bo ponekod malo manjša.
»Predvsem v mestih velike rasti cen nepremičnin ne pričakujem. Podražitve pa bodo, cene se bodo uskladile vsaj z inflacijo,« poudari Lazar in doda, da se bodo v 2026 verjetno spet znižale tudi obrestne mere.
»Če povzamem, v mestih se bodo nepremičnine podražile za okoli pet odstotkov, izven mest pa tudi za sedem ali več odstotkov,« meni Lazar, ki pa za leto 2026 vseeno napoveduje manjšo spremembo na trgu.
»Na trg bo prišlo kar nekaj rabljenih nepremičnin, ki so bile do sedaj del različnih postopkov, kot je dedovanje. Zaradi davkov in stroškov bodo vendarle začele hitreje prihajati na trg, torej ponudba rabljenih nepremičnin bo v 2026 večja. Vseeno se pozna, da se kot družba staramo,« poudari Lazar.
Največji izziv Ljubljane pa še vedno ostaja pomanjkanje ponudbe. In v glavnem mestu v 2026 ne prihaja na trg tisoče novih stanovanj, tudi gradilo se ne bo veliko. »Čeprav so poizkusi, da se postopke gradnje poenostavi, so ti še vedno zelo zapleteni in dragi. Visoki so tudi komunalni prispevki, ki jih je treba plačati pred gradnjo. Birokracija je zapletena, dolgotrajna in draga. Prihodnje leto se bodo dvignile tudi plače, ki imajo zelo velik vpliv na strošek gradnje. Dvignile oziroma se bodo dvignile tudi mnoge davčne obremenitve,« izzive investitorjev našteva Lazar.
Ljubljana – To se mora zgoditi, da bo trg zanihal
Nepremičninska agentka Vesna Levstek v v Ljubljani v 2026 pričakuje rahlo rast ali stagnacijo, splošnega padca cen pa ne. »Povpraševanje še vedno močno presega ponudbo, zato cene ostajajo visoke, zlasti pri kakovostnih nepremičninah na dobrih lokacijah,« pove Levstek.
Kaj pa novogradnje? »Spremembe gradbene in prostorske zakonodaje ter ukrepi na stanovanjskem področju za zdaj še niso prinesli preboja, ki bi bistveno povečal ponudbo. Novogradenj bo sicer nekoliko več, a bodo v veliki večini še vedno cenovno težko dosegljive za povprečnega kupca. Trenutni ukrepi so korak v pravo smer, a v praksi bolj kaplja v morje,« poudari sogovornica.
Pa je leto 2026 boljše leto za nakup kot 2024 ali 2025? »Ujeti pravi trenutek za nakup je umetnost in pogosto tudi splet okoliščin. Predvsem se je z nakupom smiselno ukvarjati takrat, ko nam to narekujejo življenjske razmere. Stanovanje in dom ne bi smela biti zgolj stvar matematike, temveč dolgoročne odločitve o kakovosti bivanja. V tem smislu je leto 2026 lahko ugodnejše, ker je trg bolj predvidljiv in manj »živčen«,« svetuje Levstek.
Obala – Pa bodo nepremičnine res cenejše?
»Obala je še vedno »vroč« trg in pričakujem, da se bo letos ob stabilnih političnih in ekonomskih razmerah nadaljeval trend stagnacije do počasne rasti cen na trgu rabljenih nepremičnin,« pogovor o stanju na nepremičninskem trgu na Obali začne nepremičninski posrednik Gregor Kuralt Niedermayer.
Sogovornik poudari, da na južnem Primorskem v 2026 pričakujejo prihod več kot 500 novih stanovanj na trg. »Po naših podatkih se bruto cene novih stanovanj v Kopru gibljejo povprečno med 4500-5000 evrov na kvadratni meter, kar je primerljivo s trenutnimi povprečnimi prodajnimi cenami rabljenih stanovanj.« Manjša stanovanja (garsonjere, enosobna stanovanja …) po opažanju sogovornika to ceno presegajo, rabljena stanovanja večjih kvadratur pa se prodajajo v povprečju za nekaj manj kot 4500 evrov na kvadratni meter.
»Po naših podatkih je velika večina novogradenj že prodana, tako da na ceno rabljenih stanovanj s tega vidika ne pričakujemo večjega pritiska,« je še pojasnil Kuralt Niedermayer. Ob tem opozarja, da so investicijski kupci na Obali postali bolj previdni. »Največ pomislekov oz. previdnosti pri nakupu nepremičnin na Obali imajo tako domači kot tuji investitorji z določili o kratkotrajnem (turističnem) oddajanju, ki sicer predvideno prinašajo največ sprememb z začetkom leta 2027,« je še pojasnil Kuralt Niedermayer.
Južna Primorska oziroma Istra ostaja zanimiva destinacija tako za domače kot tudi za tuje investitorje. Največ povpraševanja iz tujine prihaja še vedno iz Nemčije, Avstrije in Italije, sledijo Ukrajina, Srbija, Češka, Slovaška, Poljska in Madžarska.
Mnogi kupci čakajo z nakupom na trenutek, ko bo "nepremičninski balon počil". »Če bi oziroma ko bo prišlo do korekcije cen nepremičnin - ki bi bila na južnem Primorskem zaradi velikega povpraševanja verjetno nižja kot v nekaterih drugih delih Slovenije - se bodo zagotovo sorazmerno tudi zvišale obrestne mere kreditov. Vprašanje je, ali bo nepremičnina pod črto res cenejša in če ja, za koliko?« se sprašuje sogovornik.
Gorenjska - Mladi iščejo hiše in večja stanovanja
»Če bodo obrestne mere ostale na enakih ravneh kot danes, potem bodo v 2026 cene nepremičnin in promet minimalno rasli,« o situaciji na gorenjskem trgu nepremičnin v 2026 pravi direktor in solastnik nepremičninske agencije Fesst nepremičnine Thomas Krelj. Poleg višine obrestnih mer pa sogovornik opozarja, da bo pomemben dejavnik pri cenah nepremičnin tudi strošek gradbenega materiala in gradbenih storitev. »Vendar večjih podražitev nepremičnin v letošnjem letu ne pričakujem,« poudarja Krelj.
V ospredju zanimanja kupcev bodo po napovedih sogovornika zazidljiva zemljišča, manjše hiše v vrednosti tja do 400 tisoč evrov in pa manjša stanovanja v vrednosti okoli 250 do 350 tisoč evrov.
»Na Gorenjskem se malo gradi, novogradenj primanjkuje. Večina novozgrajenih stanovanj, ki bodo letos na voljo za vselitev, je že rezerviranih. Največ zanimanja pri novogradnjah je po manjših stanovanjih,« poudarja sogovornik.
Hiše in večja stanovanja po izkušnjah Krelja iščejo predvsem mladi, manjša stanovanja pa pritegnejo predvsem investicijske kupce. Na Gorenjskem je zelo veliko povpraševanje po najemnih, tudi zaradi velikega števila tujcev. »Posledično so najemnine relativno visoke in investicijskim kupcem se nakup hitreje povrne kot pa morda v drugih delih Slovenije,« je še dejal Krelj.
Maribor in Štajerska – čakanje na pravi trenutek?
»Če ne pride do večjih gospodarskih ali političnih pretresov, bo trg v 2026 nadaljeval v podobnem ritmu kot lani: aktiven, a selektiven. Kupci bodo zahtevni, prodajalci bodo morali biti realni, ponudba pa bo še naprej ključni omejevalni dejavnik,« nepremičninske razmere v Mariboru in na Štajerskem opisuje Robi Slana.
Na Štajerskem je po mnenju sogovornika v letu 2026 bolj verjetna zmerna rast ali stagnacija cen, kot pa splošen padec. Glavni razlog ostaja pomanjkanje kakovostne ponudbe, predvsem na dobrih lokacijah. Na drugi strani pa kakovostne novogradnje in dobro umeščene nepremičnine pa po oceni sogovornika ostajajo stabilne, saj povpraševanje zanje ne upada.
Za letošnje leto pričakuje, da bo na trg postopoma prihajalo več novogradenj, vendar ne v takšnem obsegu, da bi to bistveno spremenilo razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Kar zadeva cenovno dostopnost, bo večina novogradenj za povprečnega kupca še vedno izziv. Del kupcev se zato odloča za manjše kvadrature, nekoliko bolj oddaljene lokacije ali pa ostaja pri rabljenih nepremičninah z jasnim razmislekom o prenovi.
Leto 2026 je po mnenju Slane lahko za kupca boljše v smislu mirnejšega odločanja in nekoliko več izbire, ne nujno pa tudi bistveno cenejše. »Stabilnejše obrestne mere in več predvidljivosti pomenijo manj pritiska in več časa za razmislek,« ocenjuje sogovornik. Sam svojim strankam že nekaj časa svetuje, naj se ne osredotočajo izključno na “pravi trenutek”, ampak predvsem na kakovost nepremičnine, lokacijo in dolgoročno smiselnost nakupa. »Pri dobrih nepremičninah se čakanje pogosto ne izplača, pri povprečnih pa je ravno leto 2026 lahko priložnost za boljša pogajanja.«
Resnejši obrat navzdol bi po mnenju sogovornika zahteval poslabšanje gospodarskih razmer: rast brezposelnosti, zmanjšanje zaupanja potrošnikov ali zaostrovanje kreditnih pogojev. Šele kombinacija teh dejavnikov bi lahko povzročila izrazitejše cenovne korekcije.
Dolenjska in Bela Krajina – To bo v 2026 ceneje
»Leto 2025 je bilo pestro. Cene niso padle, povpraševanje je še vedno večje od ponudbe, vendar so kupci nekoliko bolj previdni. Leto 2026 bo drugačno predvsem zato, ker se bo trg prisiljen prilagoditi. Kupci še vedno bodo, vendar z omejenimi dohodki, prodajalci bodo mogli nekoliko znižati pričakovanja,« dogajanje na Dolenjskem in v Beli krajini opiše Gordana Piljić.
Sogovornica za 2026 večjega padca cen v regiji ne pričakuje, razen v primerih, ko nepremičnine »ne ustrezajo sodobnim potrebam«. Še vedno se bodo prodajale nepremičnine na dobrih lokacijah, predvsem stanovanja. V tem segmentu pričakuje celo rast cen, ker je povpraševanje veliko. »Starejše hiše na podeželju, brez izolacije, brez ustrezne dokumentacije (teh je res veliko) pričakujem, da bodo cene teh rahlo padle,« pove Piljić.
Nekoliko več ponudb novogradenj se po besedah sogovornice pričakuje v Novem mestu. »Bela krajina, še vedno, ostaja glede novogradenj omejena. Ni napovedanih večjih nepremičninskih projektov, čeprav je povpraševanje v tem segmentu veliko,« opozori nepremičninarka. Novogradnje so za povprečnega lokalnega kupca po njenih besedah večinoma nedosegljive. Te so primerne za višje dohodkovne kupce, kupce iz drugih regij ali tiste, ki drago prodajo svojo nepremičnino in se odločijo za nakup manjše enote v novogradnji.
Sama sicer vsem, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine, svetuje, da k temu pristopijo bolj aktivno. »Vsekakor bi svetovala nakup nepremičnine v letu 2026, ker menim, da bo več možnosti za pogajanja in da bodo prodajalci bolj realni glede pričakovanj,« pravi sogovornica. Leta 2024-2025 sta bila po njenem mnenju leta psihološkega pritiska. Kupci so bili v nenehnem strahu, da bodo« zamudili vlak«. Leto 2026 bo zato bolj prijazno do kupcev, bolj racionalno.
»Da bi prišlo do močnega obrata navzdol, bi vsekakor vplival davek na nepremičnine, o katerem se že dolgo govori in posledično pritisk na prazne hiše in stanovanja ter večjo ponudbo na trgu,« še poudari Gordana Piljić.
