Nepremičninska agencija pod drobnogledom: kazni zaradi zavajajočih praks

Eden izmed načinov, kako investitorji iščejo potencialne kupce nepremičnin, so oglasne akcije, v okviru katerih investitorji preverijo zanimanje na trgu in potencialnim kupcem ob plačilu are ponudijo rezervacijo za kasnejši nakup. Čeprav gre za ustaljeno in znano prakso, pa se tudi tukaj lahko zatakne do te mere, da se interesent lahko čuti zavedenega.

Nekaj podobnega se je zgodilo naši bralki, ki je dve leti živela v prepričanju, da bo kmalu postala lastnica stanovanja v naselju Nova v Kopru in tako rešila svoj stanovanjski problem. Povedala nam je, da je 2023 oddala neformalno rezervacijo za stanovanje in imela na računu pripravljen denar za pačilo are.

»Čeprav so me v vmesnem času obveščali o zapletih pri pridobivanju gradbenega dovoljenja, sem ostala pri svoji odločitvi za nakup. Pred kratkim sem jih ponovno kontaktirala, da bi aro poravnala še pred poletnim dopustom. A sem doživela šok: sporočili so mi, da sem za izbrano stanovanje šele 11. v čakalni vrsti in da zame nimajo primernega stanovanja te velikosti in da me bodo obvestili le, če se bo kaj sprostilo. To pomeni, da v resnici sploh nisem bila potencialni kupec, čeprav so me vsa ta leta obveščali o postopkih in zapletih, kot da sem,« je zapisala naša bralka.

Iz korespondence, ki nam jo je posredovala in jo hranimo v uredništvu, je sicer razvidno, da ji nikjer niso zagotovili, da je prva v čakalni vrsti za nakup, a prav tako ji niso povedali, na katerem mestu v čakalni vrsti je, zato je (morda nekoliko naivno) živela v prepričanju, da bo stanovanje njeno.

Kako komunicirajo z zainteresiranimi in zakaj jih pustijo tako dolgo v nevednosti, smo preverjali tudi pri investitorju podjetja, ki gradi sosesko. Odgovore še čakamo. 

O javni napovedi bodočih nepremičninskih projektov, ki so še v pripravi, smo govorili tudi z odvetnikom nepremičninske agencije Ljubljana Nepremičnine Blažem Vrečkom, ki je dejal, da gre za primere, ko se preko različnih medijskih objav zgolj obvešča zainteresirano javnost, kje se načrtuje gradnja stanovanj in/ali hiš za prodajo.

»Ne oglašuje pa se prodaja teh nepremičnin, saj za to še niso izpolnjeni pogoji. Ta obvestila javnosti predstavljajo sicer ustaljeno prakso na nepremičninskem trgu, saj je žal zaradi pomanjkanja zadostnega števila stanovanj na trgu presežek povpraševanja tolikšen, da stanovanja (vsaj tista najbolj tržno zanimiva) pogosto ob pričetku oglaševanja prodaje niso več na voljo.«

Takšni in podobni primeri sodijo tudi med problematične in nepoštene prakse, ki jih lahko pod drobnogled lahko vzame Tržni inšpektorat Republike Slovenije (TIRS).

TIRS je zaradi takšnega oglaševanja obravnaval tudi agencijo Ljubljana Nepremičnine. Vrečko pravi, da se je postopek, ki se je uvedel na podlagi prijave konkurenčnega podjetja, končal z opominom. Doda še, da je zbiranje kontaktov in neobvezujočih rezervacij praksa, ki jo izvajajo mnogi investitorji, saj je pogosto to lahko neka podlaga, s katero investitorji lažje pridejo do financiranje preko bank.

Kaj nadzirajo tržni inšpektorji?

Inšpektorji v nadzoru preverjajo skladnost poslovanja nepremičninske družbe z zakonom o nepremičninskem posredovanju in Zakonom o varstvu potrošnikov, lahko pa preverijo tudi skladnost poslovanja z drugimi zakoni iz pristojnosti nadzora. Inšpektorat še pojasnjuje, da nadzori zoper nepremičninske družbe trenutno potekajo skladno z letnim načrtom.

»V inšpekcijskem nadzoru tržni inšpektorji preverjajo skladnost poslovanja nepremičninske družbe z Zakonom o nepremičninskem posredovanju in Zakonom o varstvu potrošnikov, lahko pa preverijo tudi skladnost poslovanja z drugimi zakoni iz pristojnosti nadzora.«

Petkrat v petih letih

Pod lupo inšpektorjev zaradi zavajajoče poslovne prakse pri oglaševanju nepremičnin, uporabe nepoštenih praks ter kršitve tretjega odstavka 5. člena zakona o nepremičninskem posredovanju glede zaračunavanja plačila za posredovanje se je v preteklosti znašlo tudi podjetje Predraga Todića. Podjetje Ljubljana Nepremičnine so v zadnjih petih letih nadzirali petkrat.

Podjetju so izrekli opozorilo, opomin in globi. V postopkih so ugotovili kršitve zakona o varstvu potrošnikov in jim izrekli 10.000 evrov in 18.000 evrov kazni. Razlog pa je bil »uporaba zavajajoče poslovne prakse glede identitete podjetja, ki dejansko opravlja posel posredovanja v prometu z nepremičninami v letu 2024«.

»V več kot 19-ih letih je nepremičninski agenciji TIRS izdal le nekaj odločb, odvetnik podjetja Ljubljana Nepremičnine Blaž Vrečko. Postopki nadzora so se praviloma zaključili bodisi brez ugotovljenih kršitev bodisi z izdajo opozorila in/ali opomina,« pove in doda, da je bila zgolj v enem primeru izrečena globa, ki se jo je nepremičninska družba odločila plačati iz ekonomskih razlogov, saj je le s plačilom in brez ugovora lahko globo plačala v polovičnem znesku.

»V primeru neobstoja instituta (tako imenovane polovičke) oz. 50% popusta na globo v primeru odpovedi pravnemu sredstvu, bi se nepremičninska družba na to odločbo pritožila,« pojasnjuje odvetnik podjetja Blaž Vrečko.

Vrečko pojasni, da je TIRS agenciji očital, da je šlo za zavajajoče oglaševanje, saj v oglasih ni bilo izrecno navedeno, da pri oddaji nepremičnin za najemodajalca posreduje druga agencija in ne neposredno družba Ljubljana Nepremičnine. Vrečko pa je sicer še danes prepričan, da je bila odločitev TIRS materialnopravno napačna.