Trisobno stanovanje v Ljubljani za 200 evrov na mesec? Je to sploh mogoče?

Neznani »srečnež« vsak mesec plačuje 200 evrov za trisobno stanovanje z bivalnim prostorom velikosti 76,1 kvadratnega metra. Stanovanje ima tudi balkon v velikosti 12,4 kvadratnega metra. Vrednost stanovanja, ki se nahaja v bloku iz leta 2008, je Geodetska uprava Slovenije (Gurs) sicer ocenila na 356.200 evrov. Pa je najemnik res srečnež, ali je v ozadju posla kaj drugega?

V Ljubljani je bilo po uradnih podatkih letos sklenjenih 371 najemnih pogodb za stanovanjske nepremičnine. Največ - dobrih 10 tisoč evrov vsak mesec - odšteje najemnik novozgrajene vrstne hiše. Prijavljenih najemnih pogodb, ki bi presegale dva tisoč evrov na mesec, pa je poleg omenjene le še 17.

Dobro je imeti darežljive prijatelje

»V Sloveniji na trgu ne najdete takšnega stanovanja za takšen denar. V Ljubljani se najemnine za takšno stanovanje gibljejo med 950 in 1.250 evrov. Kaj je v ozadju, bi težko komentiral, vendar ne gre za tržno najemnino,« najemni posel vidi nepremičninski posrednik in direktor agencije FineEstates Anže Lenče.

»Če ne bi bili vi novinar, temveč zaposleni na Fursu in bi lastnika tega stanovanja vprašali, kako je to možno, bi vam ta verjetno odvrnil, da je najemnik njegov prijatelj. In to trdi vsaj polovica najemodajalcev v Ljubljani,« pa opozarja nepremičninska posrednica in direktorica agencije Nepremičnine Plus Vesna Levstek.

Da so torej najemniki prijatelji ali sorodniki najemodajalca in imajo zaradi tega nizko najemnino. Kaj pa se lahko skriva v ozadju? »Verjetno utaja davkov, naredijo najemno pogodbo za relativno majhen znesek, razliko pa najemodajalec dobi v gotovini,« poudarja Levstek, ki je tudi članica upravnega odbora GZS zbornice za poslovanje z nepremičninami.

»Bi pa na tem mestu še poudarila, da nepremičninski posredniki – vsaj tisti, ki so člani GZS zbornice za poslovanje z nepremičninami – ne sodelujemo pri poslih brez pogodb. Morda tudi zato, seveda poleg dejstva, da so naše storitve plačljive, veliko lastnikov stanovanj oddajo nepremičnine izpelje samostojno. Nepremičninski posredniki pokrivamo namreč le 30 do 40 odstotkov najemnega trga v Ljubljani,« je še pojasnila Levstek.

»Pred leti so bile najemnine efektivno obdavčene z 10 odstotki, pred sedanjo vlado s približno 12 odstotki, sedaj pa je efektivna obdavčitev 22-odstotna,« opozarja Levstek.

Po besedah sogovornice je v Ljubljani res veliko stanovanj praznih, ker jih ljudje ne želijo oddati. »Tudi tisti, ki se v to spustijo, si ponavadi po prvi izkušnji premislijo. Večja pravna zaščita najemodajalcev je sistemska rešitev za pomanjkanje nepremičnin na trgu. Sodni mlini v Sloveniji pač meljejo prepočasi,« še dodaja nepremičninarka.

Kdo išče

Da stanovanj za najem zelo primanjkuje na ljubljanskem trgu, ni nič novega. »Vsi, ki pa imajo bolj specifične želje, pa še toliko težje najdejo dom. Zelo veliko klicev dobim od tri ali štiričlanskih družin z otroci, ki želijo najeti garsonjero ali enosobno stanovanje. Vendar najemodajalci ne želijo družin v tako majhnih enotah,« svoje izkušnje opiše Levstek.

Manj kot pred leti najemna stanovanja v Ljubljani iščejo študenti. »Morda se razlog skriva v tem, da je vse več visokošolskih institucij izven glavnega mesta. Morda se študenti ne selijo več v Ljubljano tudi zaradi hibridnega študija, ki od njih zahteva manjšo fizično prisotnost kot v preteklosti. So pa opazni na trgu tuji študenti, ki pa med najemodajalci niso zelo zaželeni, saj jih večina pride v Ljubljano le za nekaj mesecev,« poudari Levstek.

Vpliv omejitev kratkoročnega oddajanja

»Nekaj sprememb zaradi regulacije kratkoročnega oddajanja je v Ljubljani bilo. Nekaj nepremičnin so lastniki res začeli oddajati dolgoročno. Vendar opaznih sprememb – da bi bilo na voljo več stanovanj za dolgoročne najemnike - na trgu zaradi tega ni bilo,« pojasnjuje Lenče.

Tudi Levstek pri svojem delu zaradi omejitev pri kratkoročnem oddajanju ni opazila, da bi prišlo do sprememb na nepremičninskem trgu v Ljubljani. Torej lastniki teh nepremičnin niso množično iskali dolgoročnih najemnikov.

Koliko časa preteče do »pravega« najemnika

»V povprečju garsonjero oddam v tednu dni. So pa tudi primeri, ko traja iskanje najemnika veliko dlje – tudi mesece – ker ima lastnik specifične želje glede tega, komu je stanovanje pripravljen oddati,« prav Levstek.

»Ni pa težko najti najemnika za recimo trisobna stanovanja, za katere lastnik pričakuje med tisoč in 1.500 evrov na mesec. Katera družina si to lahko privošči? Očitno jih ni tako malo,« poudarja Levstek

Lenče medtem najemnike za svoje stranke išče dalj časa. »V povprečju najdemo ustreznega najemnika v dveh mesecih. Za luksuzna stanovanja pa velikokrat najemnika iščemo tudi več kot šest mesecev,« opozarja Lenče.

Največje povpraševanje je po izkušnjah Lenčeta po stanovanjih srednjega cenovnega razreda. Garsonjere in enosobna stanovanja se oddajo za mesečno najemnino v višini med 550 evrov in 750 evrov. Dvosobna stanovanja v povprečju stanejo najemnike vsak mesec od 750 do 1.000 evrov, trisobna stanovanja pa med tisoč in 1.500 evrov.

"V Schellenburgu se cene najemov stanovanj gibljejo od okoli 2.500 evrov, trisobna pa okoli 3.500 evrov,« poudarja Lenče.

Najemnikom je pri nepremičnini predvsem pomembna bližina službe in šole, vse pogosteje pa tudi bližina rekreacijskih in zelenih površin. Kar se tiče same nepremičnine je pomembno število prostorov, vse pogosteje pa so med zahtevami tudi parkirno mesto, balkon in dvigalo v zgradbi,« še poudari Lenče.

Od kje prihajajo podatki o najemnih poslih, ki so na voljo v aplikaciji Trgoskop3? Vir podatkov je evidenca trga nepremičnin (ETN), v katero morajo pravne osebe neposredno poročati podatke o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb oziroma prostori. Fizičnim osebam o najemnih pravnih poslih pa ni potrebno poročati neposredno v ETN. O tem poročajo Finančni upravi Republike Slovenije (Furs), ki nato o tem obvesti Geodetsko upravo Slovenije, ki upravlja z ETN. Ker pa morajo fizične osebe Fursu prijaviti prihodke od oddajanja za leto 2025 šele februarja 2026, število sklenjenih pogodb v ETN odraža število na novo sklenjenih ali pa spremenjenih najemnih pogodb. V ETN tako zaenkrat še ni zabeleženih pogodb najemodajalcev z dolgoročnimi najemniki za leto 2025.

To o Slovencih in nepremičninah pravijo v Bruslju

Iztok Hočevar

28. november 2025