Janković je Mesu dal 11 nepremičnin, Mes pa Jankoviću 100 nepremičnin. Še bolj pa zbode v oči dejstvo, da je cenilec – ki so ga najele in plačale SŽ – ocenil, da so nepremičnine SŽ v poslu vredne 1.176.000 evrov. GURS pa te iste nepremičnine vrednoti na več kot pet milijonov evrov. Foto: BOBO, Google maps
Nepremičninski posli Jankovića in Mesa: Je »izginilo« več kot pet milijonov evrov?
Nepremičnine ocenjene na dober milijon, GURS jih ocenjuje na več kot pet milijonov evrov.
Župan Ljubljane Zoran Janković in generalni direktor Slovenskih železnicah Dušan Mes sta leta 2024 izmenjala več kot sto nepremičnin. Natančneje, Janković je Mesu dal 11 nepremičnin, Mes pa Jankoviću 100 nepremičnin. Še bolj pa zbode v oči dejstvo, da je cenilec – ki so ga najele in plačale SŽ – ocenil, da so nepremičnine SŽ v poslu vredne 1.176.000 evrov. GURS pa te iste nepremičnine vrednoti na več kot pet milijonov evrov. Kako je to mogoče?
Mestna občina Ljubljana in Slovenske železnice sta z menjalno pogodbo leta 2024 izmenjale 111 nepremičnin. Slovenske železnice so dobile okoli pet tisoč kvadratnih metrov parcel, MOL pa malo manj kot 50 tisoč kvadratnih metrov parcel in zgradb.
Cenilec – ki so ga najele in plačale SŽ - je nepremičnine Mola ocenil na 1.184.900 evrov, nepremičnine SŽ pa na 1.176.000 evrov. Kot izhaja iz menjalne pogodbe, je bila razlika med cenitvami poplačana v denarju. Geodetska uprava (GURS) pa je istih 100 nepremičnin Železnic ocenila na več kot pet milijonov evrov.
Preden se lotimo vprašanja, kako je to mogoče, je prav, da pojasnimo, zakaj je pomembno, kako si državni subjekti izmenjujejo nepremičnine. Saj država vendarle samo prelaga premoženje iz ene sklede v drugo. Vendar ni tako.
Mestna občina Ljubljana skrbi za blaginjo prebivalcev mesta, medtem ko so Slovenske železnice v lasti države in posledično vseh državljanov Slovenije. Povedano drugače: če je v menjalni pogodbi prišlo do nepravilnosti pri cenitvah nepremičnin, so bili oškodovani ali vsi državljani Slovenije (gre za državne nepremičnine, ki jih je prodajal generalni direktor Mes) ali pa vsi prebivalci Ljubljane (gre za občinske nepremičnine, ki jih je prodajal župan Janković).
Kaj je Mes dal Jankoviću?
100 parcel Slovenskih železnic, ki jih je v menjalnem poslu prejel MOL, je razpršenih po Ljubljani. Med njimi so tudi parcele in zgradbe današnje glavne avtobusne postaje, ki naj bi se po načrtih iz Trga Osvobodilne fronte in Masarykove ulice selila na Vilharjevo cesto.
Parcele Železnic so v poslu razdeljene na dva sklopa: prvi del so nepremičnine, ki so bile v celoti v lasti SŽ, drugi del pa še ne razdeljene parcele.
V prvem sklopu gre za 90 nepremičnin, ki skupaj obsegajo skoraj 30 tisoč kvadratnih metrov. Cenilec, ki so ga najele SŽ, jih je ovrednotil na 693 tisoč evrov, Gurs pa njihovo vrednost ocenjuje na več kot pet milijonov evrov.
| Slovenske železnice --> Mestna občina Ljubljana | 90 nepremičnin (prvi sklop) |
| Površina | 28.872 m2 |
| Zaokrožena vrednost cenilca SŽ | 693.000 € |
| Vrednotenje GURSa | 5.104.120 € |
Drugi sklop so nepremičnine, ki v času posla še niso bile razdeljene na parcele. To pomeni, da so v menjalni pogodbi navedeni le odstotki nepremičnin, ki so jih SŽ zamenjale z MOL. Cenilec SŽ jih je ocenil na 483 tisoč evrov. Na koliko jih ocenjuje Gurs, ni mogoče preveriti brez strokovnega znanja cenilcev, saj so vse parcele pridružene večjim in ne obstajajo kot posamezna enota.
| Slovenske železnice --> Mestna občina Ljubljana | 10 nepremičnin (drugi sklop) |
| Površina | 20.310 m2 |
| Zaokrožena vrednost cenilca SŽ | 483.000 € |
| Vrednotenje GURSa | ni mogoče preveriti |
Kaj so Železnice zamenjale? Večino nepremičnin predstavljajo ceste, druga območja centralnih dejavnosti, parki, gospodarske cone, površine železnic in tudi stanovanjske površine. Večina nepremičnin je torej zelo specifičnih (majhna velikost parcel, lokacija tik ob železniški progi, ceste in pločniki ...), zato ni lahko odgovoriti na vprašanje, kakšno ceno bi dosegale na prostem trgu.
Kaj je dal Janković Mesu?
MOL je v sklopu menjalne pogodbe prenesel na SŽ 11 nepremičnin oziroma parcel, ki so skupaj velike malo manj kot pet tisoč kvadratnih metrov. V povprečju naj bi bil vsak kvadratni meter vreden okoli 247 evrov.
Parcele, ki jih je Mol dal Železnicam, so v ljubljanskih Fužinah med Zaloško cesto in železniško infrastrukturo. Na večini od njih so še pred leti kraljevali vrtičkarji.
Aplikacija Gursa e-prostor razkriva, da prenesene parcele obkrožajo nepremičnine, ki so že v lasti Slovenskih železnic.
Kot smo uvodoma omenili, so parcele MOL v menjalni pogodbi ovrednotene na 1.184.900 evrov. GURS pa parcele vrednoti na 1.519.360 oziroma 334.460 evrov več, kot je zapisano v menjalni pogodbi.
| Mestna občina Ljubljana --> Slovenske železnice | 11 nepremičnin |
| Površina | 4.752 m2 |
| Zaokrožena vrednost cenilca | 1.184.900 € |
| Vrednotenje GURSa | 1.519.360 € |
Kako je lahko prišlo do tako velikih odstopanj?
Kot izhaja iz cenitev cenilca SŽ, je bila pri določanju vrednosti posamezne nepremičnine uporabljena metoda tržnih primerjav. Ta metoda (angl. sales comparison approach) je ena izmed najpogostejših uporabljenih metod za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin. Cenilec oceni vrednost nepremičnine na podlagi cen dejanskih primerljivih prodaj podobnih nepremičnin na prostem trgu. Izhodišče metode je torej zelo preprosto: vrednost nepremičnine je enaka ceni, ki bi jo kupec plačal za primerljivo nepremičnino v primerljivih tržnih razmerah.
Do cenitev cenilca SŽ se ne bomo opredeljevali, saj je to stvar drugih institucij. Smo pa odgovore za razlike v vrednostih iskali na Gursu. Poslali smo jim celoten seznam nepremičnin v poslu, za 30 nepremičnin pa tudi ocene vrednosti cenilca, ki so ga najele SŽ.
Cenitve nepremičnin za potrebe MOL in SŽ so bile opravljene januarja 2024, cenitve Gurs pa so datirane na prvi januar 2025. Vendar se v enem letu nepremičnine v Ljubljani niso podražile za več 100 odstotkov, kakršne so povečini razlike med ocenami cenilca SŽ in ocenami vrednostmi Gursa.
GURS: zelo neprimerno primerjati cenitve in vrednosti iz sistema množičnega vrednotenja nepremičnin
»Najprej je treba pojasniti, da je ocenjevanje vrednosti stavbnih zemljišč v Sloveniji izredno nehvaležno, strokovno zelo nedoločno in posledično lahko rečemo vedno subjektivno. Zakaj? Trga s stavbnimi zemljišči je tako zelo malo, v konkretnem primeru pa je predmet cenitve še javna infrastruktura,« so s pojasnili začeli pri Gursu.
Glede na specifiko vrste nepremičnin v menjalnem poslu (ceste, pločniki, manjše funkcionalne površine, ki so ostale v različnih postopkih delitve parcel v preteklosti …) po mnenju Gursa predstavljajo zelo posebne vrste nepremičnin. Glede na to, da ne poznajo podrobnejših podatkov, kot so namen cenitve in lokacijske informacije oziroma potenciala parcel ter glede na to, da ocenjujejo v sistemu množičnega vrednotenja 5,5 milijona parcel na podlagi modelov vrednotenja, »je rezultat temu primeren«.
»Zaradi vsega navedenega je morda zelo neprimerno primerjati cenitve in vrednosti iz sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Še toliko bolj, ker so predmetne nepremičnine očitno predmet menjave med konkretnim prodajalcem in konkretnim kupcem, ker so predmetne parcele definitivno namenjene za javno infrastrukturo, ker očitno namen cenitve ni oceniti tržne vrednosti, temveč menjalno vrednost itd.,« so poudarili na Gursu.
Tudi Slovenske železnice s prstom kažejo na Gurs
»Primerjava med cenami, ki so bile ocenjene s strani pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, in cenami, ki jih objavlja GURS, v konkretnem primeru ni uporabljiva niti metodološko pravilna«, so se z oceno državnih geodetov, da je njihovo vrednotenje neverodostojno, strinjali pri Slovenskih železnicah.
Pri SŽ so tudi poudarili, da je zunanji cenilec pri vrednotenju za razliko od Gursa upošteval vse dejavnike, ki vplivajo na cene nepremičnin. Zato pri SŽ poudarjajo, da primerjava s posplošenimi vrednostmi Gursa ne predstavlja ustrezne podlage za presojo ustreznosti ali gospodarnosti konkretnega pravnega posla.
Ali bo Računsko sodišče revidiralo milijonsko menjalno pogodbo?
Z vprašanji smo se obrnili tudi na Računsko sodišče, ki pri pregledih občin revidira tudi menjalne pogodbe. Na računskem sodišču so takoj opozorili, da dotičnega primera ne morejo komentirati, so pa poudarili, da slovenska zakonodaja zelo natančno definira vrednotenje nepremičnin v javni lasti. Računsko sodišče je v nekaterih že izdanih revizijskih poročilih v preteklosti ugotovilo nepravilnosti, povezane s cenitvijo nepremičnin. Zadnja taka primera sta občina Grosuplje in občina Vipava.
